Van vooronderzoek tot de koopakte: dit doet een (goede) verkoopmakelaar voor je
Een huis verkopen doe je niet zomaar. Want hoe bepaal je eigenlijk de vraagprijs van de woning? Doet een makelaar toch? Wat doet een makelaar eigenlijk nog meer voor je? En waarom is het zo handig er een te hebben?
De verkoopmakelaar begeleidt de verkoop van je woning van A tot Z. Of van H tot Z, afhankelijk van welke taken je zelf onder je hoede neemt. Dat begint op het moment dat jij je woning in de verkoop wilt zetten, zegt verkoopmakelaar Jan Huisman van Karaktervol Wonen in Assen. ‘Nog voordat hij bij je langs is geweest, doet de verkoopmakelaar vooronderzoek.’
Wat doet een makelaar? m.b.t. de vraagprijs vaststellen;
Dat houdt onder andere in dat hij de gegevens in het Kadaster bekijkt van je woning, maar ook onderzoekt voor welke prijs gelijkwaardige huizen in de buurt zijn verkocht, zegt Huisman. ‘Zijn er bijzonderheden, bijvoorbeeld in het bestemmingsplan?’ Als een huis in de nabije toekomst bijvoorbeeld aan een drukke weg komt te liggen, doet dat wat met de prijs. Bij het bekijken van de woning komen daar nog andere zaken bij, zoals de ligging en de staat van onderhoud.
Vervolgens inventariseert de verkoopmakelaar jouw wensen als verkoper. ‘Heb je de tijd en kan de prijs daarom iets hoger? Of wil je snel van je woning af en zet je ‘m liever scherp in de markt? De vraagprijs wordt altijd vastgesteld in overleg met de verkoper.’ Deze staat natuurlijk niet vast. Afhankelijk van de biedingen die je vervolgens krijgt, kun je de vraagprijs aanpassen. Of als je huis na, zeg, 8 maanden nog niet is verkocht. Belangrijk om je te realiseren: de makelaar doet géén bod op je huis, hij geeft een verwachtte verkoopprijs. Toch zijn verkopers vaak geneigd om voor de makelaar te gaan die de hoogste prijs noemt. Dat kan tot teleurstelling leiden. Enig realisme kan geen kwaad.
Wat doet een makelaar? Bemiddeling;
Kies je ervoor om met de makelaar in zee te gaan, dan stelt hij de opdracht op voor zijn bemiddeling in de verkoop. ‘Onder welke condities gaat de verkoop plaatsvinden? Betaal je een vaste prijs voor zijn diensten of werkt de makelaar op basis van courtage (dat hij een percentage van de verkoopprijs ontvangt als de woning daadwerkelijk wordt verkocht, red.)?’ Ook goed om op te letten: wat als je halverwege tóch besluit voor een andere verkoopmakelaar te gaan? Meestal hoef je dan alleen de door de makelaar gemaakte kosten te betalen, bijvoorbeeld voor advertenties, maar dat verschilt nog weleens. Check dat dus in je overeenkomst.
Vervolgens wordt je woning verkoopklaar gemaakt. Soms zit dat bij de prijs inbegrepen, maar Huisman ziet ook dat makelaars modulair werken, vooral in het midden en westen van het land. ‘Je betaalt dan een vaste prijs voor de basisverkoop. Voor extra’s, zoals een interieurspecialist of goede foto’s, betaal je meer.’ De dienstverlening verschilt per verkoopmakelaar. Meestal valt er in ieder geval plaatsing op funda en sociale media onder, maar ook het voeren van de onderhandelingen, het opmeten van je woning en het opstellen van de koopakte. Het aanleveren van een omschrijving, de foto’s en de bezichtigingen doe je bij het inhuren van een internetmakelaar meestal zelf.
Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis beaamt dat. ‘Zeker in deze oververhitte markt is het de taak van de verkoopmakelaar om het kaf van het koren te scheiden als het om biedingen en interesse gaat. Hij heeft de mensenkennis en het vakmanschap om in te schatten of je als verkoper met een kopende partij in gesprek moet gaan.’
Het eindbod
Als een koper aangeeft interesse te hebben in jouw huis, onderhoudt de verkoopmakelaar het contact. Na een paar dagen weer even bellen, bijvoorbeeld. Of, zoals in de grote steden vaak het geval is, de bodbriefjes bespreken met jou als verkoper. ‘Het eindbod wordt altijd weer aan jou voorgelegd,’ aldus Huisman.
Als er een akkoord is over dat eindbod, stelt de verkoopmakelaar het koopcontract op. Er wordt dan meestal een termijn opgenomen waarin ‘voorbehoud van financiering’ geldt. Binnen die tijd mag de koper, op gronden die zijn opgenomen (denk aan afwijzing van bijvoorbeeld twee banken) van de koop afzien. Zo’n termijn kan zomaar oplopen tot 4 tot 6 weken. In overleg kan die termijn nog weer worden verlengd. De gang naar de notaris voor de overdracht is vervolgens meestal de afsluiting van je contact met de verkoopmakelaar.
